カフェを開業すると決めても、すぐに店舗が見つかったわけではありませんでした。
私はカフェ開業スクールへ通いながら物件を探し始め、最終的に20件近くを内見しました。
最初の頃はすぐに契約するつもりではなく、店舗物件の相場感を知るためにいろいろな物件を見ていました。
実際に現地へ行くと、インターネットの物件情報だけでは分からない人通りや周辺の雰囲気も見えてきます。居抜き物件もいくつか見ましたが、内装や施工費が思ったほど安くならなそうな物件もありました。
この記事では、飲食店での開業経験がなかった私が、どんな条件で物件を探し、最終的になぜスケルトン物件を選んだのかを書いていきます。
カフェ開業の物件探しは、スクール入学から半年後に始めた
本格的に物件を探し始めたのは、カフェ開業スクールへ通い始めて半年を過ぎた頃です。
派遣薬剤師として働き始めてから数えると、約1年後でした。
最初は自分でインターネットの店舗物件検索サイトを見て、気になる物件があれば実際に足を運んでいました。
ただ、この頃は「良い物件があったらすぐに契約しよう」と考えていたわけではありません。
店舗物件を探すこと自体が初めてだったので、希望するエリアにはどのような物件があり、どのくらいの家賃になるのかを知るところから始めました。
最初は相場感を知るために内見していた
店舗物件は、インターネットで写真や間取りを見ているだけでは分からないことがかなりありました。
特に分かりにくかったのが、周辺の雰囲気や実際の人通りです。
地図上ではそれほど悪く見えなくても、現地へ行ってみるとほとんど人が通っていない場所もありました。
また、居抜き物件の場合は、同じ坪数でも残っている厨房設備や客席の配置によって、使えるスペースの印象がかなり変わることもありました。
最初の頃は、いろいろな物件を見ることで相場感をつかみながら、自分の条件に合う物件が実際にはどのようなものなのかを確認していました。
私が決めていた条件は「5〜10坪・家賃15万円前後・人通り」
物件を探すうえで重視していたのは、坪数、家賃、人通りでした。
広さは5〜10坪
私は一人で営業できる小さなカフェを作るつもりだったので、5〜10坪程度を目安に探していました。
広い店を作りたいとは考えていませんでした。
広くなれば客席を増やせる一方で、家賃だけでなく内装費や光熱費なども増えます。一人で営業するなら、店内を動き回る範囲も広くなります。
そのため、私の場合は小さな物件に絞る方が現実的でした。
家賃は15万円前後
家賃は15万円前後を一つの目安にしていました。
単純に「安い方がいい」と考えて決めた金額ではありません。
家賃以外にも光熱費、仕入れ、その他の経費がかかり、自分の生活費も必要です。
それらを含めて毎月どのくらいの売上が必要になるのかを考え、このくらいまでなら続けられそうだと考えて家賃の目安を決めていました。
人通りが少ない物件は候補から外した
20件近く内見した中で、候補から外す理由として多かったのが人通りでした。
家賃も広さも条件に合っているのに、現地へ行ってみると驚くほど人が歩いていない。そういう物件が何件もありました。
もちろん、人通りが少なくても目的地として来てもらえる店はあります。
ただ、飲食店の経営経験もなく、これから初めて小さなカフェを始める私には、人通りがほとんどない場所で集客するのは難しいと考えました。
そのため、家賃や広さが魅力的でも、人通りが少なすぎると感じた物件は候補から外していました。
この部分はインターネットの物件情報だけでは判断しにくいため、実際に現地へ行って周辺を見るようにしていました。
居抜き物件も見たが、途中からスケルトンを中心に探した
物件探しを始めた頃は、居抜き物件も内見していました。
設備や内装が残っていれば、内装や施工にかかる費用を抑えられるかもしれないと考えたからです。
ただ、私が探していた条件では、ちょうどいいカフェの居抜きはほとんど見つかりませんでした。
実際に見たのは、レストランや和食店など、これから作ろうとしているカフェとは業態の違う店舗が中心でした。
厨房設備が残っていても、自分の店でそのまま使えるとは限りません。
自分が作りたいカフェに合わせて厨房や店内を変更するなら、結局それなりに工事が必要になります。
また、居抜き物件によっては、残されている設備に譲渡費が設定されていることもありました。
居抜きだから安く開業できると考えるのではなく、残っている設備を実際に使えるのか、その状態はどうなのか、譲渡費や改装費まで含めて考える必要があると感じました。
私が実際に見た物件では、そこまで考えると必ずしも費用を抑えられるとは限りませんでした。
そのため、途中からは条件に合う居抜きを探すよりも、スケルトン物件を中心に探すようになりました。
最終的に選んだのもスケルトン物件です。
良さそうな物件は設計士にも同行してもらった
物件探しを始めた当初は、設計士も自分で探していました。
何人かと実際に会いましたが、飲食店を作った経験がない私には、誰に頼めばいいのか、設計士によって何が違うのか、どこまでお願いできるのかを判断するのが難しかったです。
最終的には、通っていたカフェ開業スクールから紹介してもらった設計士へ依頼しました。
物件の立地や家賃、広さ、人通りについては自分でも確認できます。
一方で、電気や排水、厨房設備などは自分では判断できませんでした。
そのため、自分で内見して良さそうだと思った物件には、設計士にも同行してもらいました。
実際に現地を見てもらい、希望している厨房設備を入れられるか、考えているレイアウトが実現できそうかなどを確認してもらいました。
物件情報だけを見ると条件が良くても、実際に希望するカフェを作れるかどうかは別です。
また、契約条件や物件の使用条件について分からないことは、不動産会社の担当者にも確認していました。
家主や管理会社によって条件は異なるため、自分が予定している営業内容で使用できるのか、営業に関わる制限がないかなども契約前に確認しました。
私の場合は設備について自分で判断できなかったので、候補になった物件を契約する前に、設計士と一緒に現地を確認できたのは良かったと思います。
20件近く内見して分かったこと
結果的に、物件が決まるまで20件近く内見しました。
最初の頃は相場感を知るために幅広く見ていましたが、物件探しを続けるうちに、どこを現地で確認すればいいのかも分かるようになりました。
私の場合、予算と一人で営業する店の規模が決まっていたので、物件選びの優先順位が途中で大きく変わったわけではありません。
5〜10坪、家賃15万円前後という条件の中で、人通りが十分にあるかを確認し、良さそうな物件があれば設計士にも現地を見てもらう、という形で探していました。
居抜き物件についても、実際に見ることで、設備が残っているからといって必ずしも内装や施工費を抑えられるわけではないことが分かりました。
物件探しはスクールを卒業した後も半年ほど続きました。
時間はかかりましたが、実際に現地を見ることで、物件情報だけでは分からない部分まで確認しながら探せたと思います。
まとめ
私の場合、カフェの物件探しで重視したのは、一人で営業できる広さ、予算内の家賃、そして人通りでした。
居抜き物件も見ましたが、設備の譲渡費や改装費まで考えると、私が見た物件では必ずしも費用を抑えられるとは限りませんでした。そのため、途中からはスケルトン物件を中心に探し、最終的にもスケルトン物件を選びました。
また、立地や家賃が良くても、希望するカフェを作れるかどうかは別です。設備について自分では判断できなかったため、候補になった物件には設計士にも同行してもらいました。
20件近く内見したことで、相場感だけでなく、人通りや設備など現地で確認するべき部分も分かるようになりました。
物件探しには時間がかかりましたが、最終的には予算、広さ、人通りなど、自分が決めていた条件に合う物件を選ぶことができました。
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